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최근 정부가 특정 지역에 토지거래허가제(토허제)를 도입하면서, 규제의 강도와 범위가 점점 넓어지고 있어요. 그만큼 똑똑한 투자자라면 이런 규제를 피해갈 수 있는 전략을 반드시 알아야 해요. 📉
이번 글에서는 실전에서 바로 써먹을 수 있는 토허제 회피 및 무력화 전략 5가지를 알려드릴게요. 현직 전문가들도 주목하는 실속 팁들이니 끝까지 꼭 확인하세요!
🏗️ 토지거래허가제란?
토지거래허가제는 일정 규모 이상의 토지(특히 주거지역 내 일정 면적 이상)를 매입할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도예요. 거래 후가 아니라 ‘계약 전 허가’가 원칙이에요. 만약 허가 없이 계약하거나 목적 외 사용 시 계약 무효 또는 처벌까지 받을 수 있어요.
2023~2025년 현재 서울 강남구·송파구·마포구 일부, 세종시, 부산 해운대구 등 고가·투기지역 중심으로 확대 적용되고 있고, 앞으로도 도심복합사업, 역세권 고밀지구 등으로 확산될 수 있어요. 🏙️
🚧 토지허가제가 부동산에 미치는 영향
토허제가 시행되면, 해당 지역의 부동산 매입 심리 위축과 함께 실수요가 아닌 투자 수요가 급격히 감소해요. 특히 단기 차익을 노리는 갭투자, 전매 투자가 거의 불가능에 가까워지죠.
그럼에도 불구하고 일부 투자자들은 규제에 막히지 않는 틈새를 찾아 여전히 수익형 전략을 구사하고 있어요. 핵심은 '법과 제도'를 우회하지 않되, ‘합법적 구조 설계’로 회피하는 거예요. 🧠
💡 전략1: 법인 투자 분할 활용
법인명의는 원칙적으로 허가 대상이지만, 다수 법인을 활용해 지분을 분산하는 방식으로 허가 요건을 피할 수 있어요. 단, 허위 목적이 아닌 실현 가능한 개발·사업 계획서를 제출해야 하며, 회계처리도 투명하게 해야 해요.
🏘️ 전략2: 허가제 제외 지역 선점
토허제는 지역 단위로 적용되기 때문에, 인근이 허가제 적용 대상이라도 바로 옆 동네는 규제 대상이 아닐 수 있어요. 예를 들어, 강남구 압구정이 허가제라면 바로 옆 동작구 흑석동은 아닐 수 있죠. 이걸 활용한 투자 선점 전략이 꽤 효과적이에요. 📍
📜 전략3: 실거주 요건을 역이용
토지거래허가 시 ‘2년간 실거주 목적’이 핵심 요건이기 때문에, 이를 충족할 수 있다면 오히려 무허가 리스크 없이 거래가 가능해요. 실거주 요건 충족 후 매도하면 실거래세 절감과 함께 시세차익까지 누릴 수 있죠.
📊 전략4: 부동산 신탁·지분 쪼개기
부동산을 신탁회사에 맡기고 명의 이전 없이 수익권만 거래하는 방식도 규제 회피 전략으로 사용돼요. 또 공동명의 또는 지분 쪼개기를 통해 허가 대상 면적 이하로 분산해 규제를 피할 수 있어요. 단, 명백한 편법은 탈세 및 법 위반이 될 수 있으니 전문가 자문은 필수예요. ⚖️
📈 전략5: 선허가 후계약 방식
허가가 어려운 구조의 계약은 계약 전에 허가를 먼저 득한 뒤 계약을 체결하는 방식으로 접근하는 것도 하나의 방법이에요. 이를 통해 허가 기간 지연 리스크를 줄이고, 거래 무효 가능성도 사전에 차단할 수 있답니다. ✍️
❓ FAQ
Q1. 토지거래허가제는 어떤 지역에 적용되나요?
A1. 투기과열지구나 도심복합개발 등 정부가 지정한 고위험 지역에 한해 적용돼요.
Q2. 허가 없이 거래하면 어떻게 되나요?
A2. 계약 무효, 이행 강제금, 형사처벌(2년 이하 징역 또는 벌금)까지 가능해요.
Q3. 실거주 조건은 반드시 지켜야 하나요?
A3. 네, 실거주 기간 동안 임대·전대는 불가능하고, 위반 시 매매 취소될 수 있어요.
Q4. 법인 투자 시 유리한 방식은 뭔가요?
A4. 사업 목적 명확하고 회계처리 투명한 다수 법인 분할 방식이 대표적이에요.
Q5. 허가제 회피가 불법인가요?
A5. 제도 내에서 합법적인 설계는 문제없지만, 허위 목적이나 명의신탁은 불법이에요.
Q6. 공동명의로 사면 규제를 피할 수 있나요?
A6. 일정 면적 이하로 나누면 가능하지만, 사실상 공동 투자인지 확인받게 돼요.
Q7. 허가기간은 얼마나 걸리나요?
A7. 평균 15~30일 정도예요. 사전에 설계 잘하면 허가 확률이 높아져요.
Q8. 지금 바로 할 수 있는 실전 전략은?
A8. 허가제 미적용 지역 선점, 실거주 2년 활용, 분할계약 구조 검토를 추천드려요.
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